נדל"ן בגרמניה
השקעות נדל"ן בגרמניה - למה ישראלים עפים על ההזדמנות?
משקיעים ישראלים מזמן כבר הבינו ששוק הנדל"ן האמתי נמצא בחו"ל – בארץ המחירים יקרים, יוקר המחיה גבוה והתשואות לא מספיק משתלמות. בחו"ל, לעומת זאת, אפשר למצוא נכסים במחירים נוחים, ולא רק במדינות במזרח אירופה או במדינות שנחשבות חלשות, אלא גם במדינות חזקות ועוצמתיות – כמו גרמניה.
השקעות נדל"ן בגרמניה הפכו לאפיק השקעה פופולרי מאוד עבור ישראלים, שרוכשים דירות בערים מרכזיות לצורכי השקעה. מדובר על השקעה נוחה, יציבה, עם תשואה נאה, במדינה שמרבית תושביה גרים בשכירות.
אם גם אתם שוקלים להשקיע בגרמניה, המאמר הבא יסביר לכם כל מה שצריך לדעת – למה להשקיע בגרמניה, איך בוחרים את הנכס המתאים ביותר ומהו תהליך הרכישה.
למה להשקיע דווקא בגרמניה?
יש כמה סיבות למה השקעות נדל"ן בגרמניה קוסמות לישראלים ולמשקיעים זרים בכלל. בין הסיבות האלו, אפשר למצוא, למשל:
- כלכלת המדינה – הכלכלה בגרמניה היא אחת הכלכלות החזקות באירופה ואף בעולם. גרמניה היא מדינה חזקה, מבוססת ויציבה, ולא מדובר על מדינה נידחת שעתידה לא ברור.
- השקעה בטוחה – בהמשך לסעיף הקודם, גרמניה מציעה השקעות שנחשבות יציבות ואמינות גם לתושבים מקומיים וגם לזרים. אפשר לדעת בוודאות שהשקעה בגרמניה היא השקעה במדינה יציבה, השקעה שלא 'תיפול לפח'
- מחירי הנדל"ן – בשנות ה-90 מחירי הנדל"ן בגרמניה ירדו באופן חד, ונותרו נמוכים יחסית עד ליום זה. לכן, בגרמניה אפשר למצוא נכסים במחירים משתלמים, ולזכות לנכס במקום מצוין ויציב עם תשואה נאה.
- תרבות השכירות – שכירות בגרמניה היא מאוד פופולרית – כמעט יותר מחצי מהגרמנים גרים בנכס מושכר, ולכן יש ביקוש רב לדירות להשכרה. זה נפוץ במיוחד בערים הגדולות, כאשר ברלין היא העיר עם הכי פחות בעלי דירות. כמו כן, בשנים האחרונות מחירי השכירות קפצו ב7.2%, ולכן התשואות עשויות להיות נאות מאוד.
- ריביות – הריבית בבנק האירופאי היא נמוכה ויציבה כבר מספר שנים. זה אומר שאפשר למצוא משכנתאות בריביות של אחוזים בודדים, ולכן משכנתא בגרמניה יכולה להיות משתלמת במיוחד.
איך בוחרים נכס בגרמניה?
גרמניה היא מדינה גדולה מאוד. קל מאוד להגיד, 'תשקיעו בגרמניה' – אבל איפה בגרמניה? בברלין? במינכן? בלייפציג? בהמבורג? בערים הגדולות? בכפרים הקטנים? במסחר? במגורים? יש כל כך הרבה אפשרויות, ויש להכיר את השוק ולשקול פרמטרים רבים!
יש כמה כללי אצבע שנכונים לכל שוק נדל"ן, וגם לגרמניה – למשל, ככל שהעיר גדולה ומרכזית יותר, כך המחירים יעלו. ובכל זאת, גם בערים הגדולות כמו המבורג, דיסלדורף, פרנקפורט, מינכן ואפילו ברלין אפשר למצוא נכסים משתלמים ומניבים, וכך גם לזכות בנכס בעיר מרכזית, שעשוי לשמש אתכם בעתיד.
לצד השקעה במרכזי הערים, ישנה מגמה נוספת – השקעה בפרברים, במקומות שנמצאים ממש מחוץ לערים הגדולות, ונחשבים למקומות איכותיים, שלרוב מיועדים למשפחות במעמד כלכלי בינוני-גבוה; אלו המקומות עם פוטנציאל גבוה לעליה בתשואה. אם החלטתם להשקיע בפרברים, חשוב מאוד לחקור את אופי הפרבר, ולוודא שמדובר על מקום עם תחבורה ציבורית לעיר הגדולה, תשתיות נוחות, בתי ספר איכותיים ומקומות עבודה.
כדאי גם לחשוב על אופי הנכס בו אתם מעוניינים – בערים הגדולות אנשים לרוב גרים בדירות, בעוד בתים פרטיים אפשר למצוא בעיקר בפרברים. כמו בכל פעם שקונים נכס, חשוב מאוד לבחון אותו בשבע עיניים, להבין מה מצב הבניין, כמה נחשב הלוקיישן, ולוודא שמחירו אכן מתאים לאזור בו הוא נמצא.
מחירי נדל"ן בגרמניה ואפשרויות מימון
מחירי הנדל"ן משתנים, כמובן, בהתאם לנכס – למיקום שלו, לגודל וכן למצב הנכס, והאם הוא חדש או ישן. בהערכות כלליות מאוד, הנכונות לשנים האחרונות, ניתן לקבל אינדיקציה כללית למחיר של מ"ר אחד בערים הבאות:
- מינכן: בין 4,200-5,800€
- המבורג: בין 2,500-3,600€
- ברלין: בין 3,300-3,600€
- פרנקפורט: בין 2,500-3,200€
- קלן: בין 2,200-2700€
לצד מחיר הנכס, אסור לשכוח את העלות הכוללות, שמכילה בתוכה גם מיסים שונים. כמו העברת בעלות הכנס (3.5-6.5%), תשלום לנוטריון (1.2-1.5%), עלות רישום מקרקעין במשרד הממשלתי (0.8-1.2%), מס רכישה (4-6%) וכן תשלום למתווך, במידה והשתמשתם באחד כזה.
מה לגבי שכירות? במינכן תוכלו לקבל, בממוצע, 2,500€ לחודש שכירות (תשואה של 2.9%), בברלין 1,500€ (תשואה של 3%) ובפרנקפורט 1,500€ (תשואה של 3.7%).
איך עובד המימון בגרמניה? ברוב המקרים, תצטרכו להגיע עם הון עצמי של 50% משווי הרכישה. את יתרת הסכום אפשר ללוות במשכנתא מהבנקים – הבנקים לרוב לא עושים בעיות מיוחדות, ומאשרים בקלות יחסית משכנתאות לנכס להשקעה. היתרון הגדול הוא שמערכת המשכנתאות בגרמניה מתקדמת מאוד והריביות נמוכות!
תהליך רכישת נכס בגרמניה
אין הגבלות מיוחדות על זרים שמעוניינים לרכוש נכס בגרמניה, וגם אם אתם לא אזרחים או אין לכם אזרחות אירופאית, אתם יכולים להתחיל לצאת לדרך.
את תהליך רכישת הנכס בגרמניה אפשר לחלק לשמונה שלבים:
- מימון – בשלב הראשון, הבינו את היכולות הפיננסיות שלכם – כמה כסף יש לכם בהון עצמי וכמה משכנתא תוכלו לקבל, ופנו לכמה בנקים שונים כדי לקבל מהם הצעות.
- מציאת נכס – השלב הבא הוא שלב מציאת הנכס. תוכלו להיעזר במתווך כדי למצוא את הנכס המתאים לכם, בלוקיישן שאתם מחפשים. כמובן, חשוב לעשות סקר שוק, להבין מהם מחירי השכירות, וכן לחקור את הנכס מכל צדדיו לפני ההחלטה עליו. אם אתם נעזרים במתווך, עמלת התיווך לרוב תעלה לכם סביב ה-7%, כולל מע"מ.
- הציעו הצעה – בשלב הזה, עליכם להציע את המחיר שאתם מוכנים לשלם על הנכס, ולקוות שייקחו את ההצעה שלכם.
- נוטריון – אחרי שהסכמתם על המחיר עם בעל הנכס, זה הזמן לפנות לנוטריון שיכין את החוזה. הנוטריון בהליך רכישת הנכס בגרמניה הוא דמות חשובה מאוד, וחייבים להשתמש בה, לפי החוק, כדי להשלים את תהליך הקניה. הנוטריון פותח את חשבון הנאמנות, יוודא שאין הגבלות על הנס, וכן הוא זה שמוודא שאתם והמוכרים ממלאים את המסמכים כמו שצריך. מומלץ לבחור בנוטריון דובר אנגלית, במידה ואתם לא דוברים גרמנית. רוכש הנכס משלם את שכר הנוטריון, שעומד על סביב ה-1.5% ממחיר הנכס.
- לקיחת המשכנתא – כעת עליכם לקבל את המשכנתא מהבנק, בהתאם להצעות שקיבלתם בתחילת התהליך.
- חתימה על החוזה – הכסף והחוזה בידיכם, זה הזמן לחתום על החוזה!
- רישום הנכס על שמכם – השלב הבא הוא שלב חשוב מאוד, העברת הבעלות, שלב שנעשה גם הוא על ידי הנוטריון. בשלב הזה, הממשלה תבדוק שאין בעיות הנוגעות למכירה; הנוטריון כבר ביצע את הבדיקה הזו בשלבים הקודמים – אך גם הממשלה מבצעת אותה. במידה והממשלה מוצאת משהו שהנוטריון לא, התהליך לא יושלם. במידה והכל בסדר, הכסף עובר למוכר.
- תשלום מס רכישה – ארבעה שבועות אחרי השלמת הרכישה ורישום הנכס, יש לשלם מס רכישה. המס תלוי בלוקיישן של הנכס, והוא בין 4-6% משווי הנכס.
זהו, אתם בעלי בית בגרמניה! עכשיו תוכלו למצוא שוכרים, ולהתחיל ליהנות מתשואה נאה על נכס במדינה יציבה וחזקה.